תפריט
יזם מקומי בעיר אשדוד ניסה ליזום פרויקט תמ"א 38 בבניין ישן בעיר.
במסגרת פרויקט חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, היזם תכנן לכל דירה בבניין תוספת בניה של חדר ממ"ד, תוספת מרפסת שמש, הקמת מעלית ושיפוץ כללי לתשתיות הבניין ונראותו בפנים ובחוץ.
היזם השיג את הרוב הדרוש להסכמת הדיירים, ערך תוכניות הנדסיות והגיש את מסמכי בקשת היתר הבניה לעירייה.
עוד בטרם התקבל ההיתר, היזם החל בשיווק הדירות החדשות שעתידות היו להבנות בפרויקט.
לשלב זה קוראים פרי-סייל (Pre-Sale) כלומר מכירה מוקדמת של הדירות עוד טרם בנייתן.
היתרון בשיטה זו עבור הרוכשים הוא קבלת הנחה כלשהי במחיר הרכישה וקניית הדירה במחיר טוב יותר לעומת המחיר שיקבע לאחר השלמת הבנייה.
לעומת זאת, הסיכון שנוטלים הרוכשים על עצמם הנו רכישת הדירה מבלי לראות דירה לדוגמה, זמן רב עוד לפני שהבניה החלה.
סיכון נוסף הנו שיתכן מצב בו קבלן מכר דירות במכירה המוקדמת ובמקום לשמור את הכספים בחשבון נאמנות ייעודי, עשה שימוש בכספים למטרותיו השונות, וכך במקרה שלא יקבל את היתר הבניה המיוחל, יתקשה להשיב לרוכשים את כספיהם.
היתרון עבור הקבלן הוא ברור, באמצעות השיווק המוקדם הקבלן מממן את הוצאות התכנון והקמת הפרויקט, משפר את תזרים המזומנים שלו ומוכיח לבנק את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט והליווי הפיננסי.
קראו גם – עורך דין לתביעה כספית
תושב אשדוד נחשף לשלט שתלה היזם ובו הצעה מפתה לרכוש דירה בפרויקט בשלב המקדמי ובמחיר משתלם (להלן: "הלקוח").
הלקוח הגיע למשרדי החברה והקבלן הציג לו את התוכניות של הבניין ושל הדירה שעתידים להבנות והציע לו מחיר שככל הנראה היה נשמע משתלם.
הדברים החלו להסתבך כאשר הקבלן העמיד תנאי להתקשרות עמו בעסקה לפיו הכספים יועברו באמצעות חוזה הלוואה ואופציה וזאת במקום חוזה מכר כנדרש בדין.
הסיבות העיקריות טמונות ברצון הקבלן שלא למלא את תנאי חוק המכר הדורשים ממנו להקים חשבון נאמנות, ענייני מיסוי וכיוצ"ב.
הלקוח התפתה לחתום על החוזים וזאת מבלי לשכור את שירותיו של עו"ד מטעמו שילווה אותו וייעץ לו וכך העביר לידי הקבלן צ'ק מזומן על סך 350,000 ₪ כמקדמה על חשבון התמורה העתידית של הדירה.
אירועים אלו התרחשו בשנת 2016.
השנים חלפו להן והיתר הבניה לא התקבל.
העיריה התנגדה לתוכניות והפרויקט נגנז.
הלקוח דרש מהיזם להשיב לו את הכספים שהפקיד אצלו אך הקבלן התחמק, משך עוד ועוד זמן וסיפר סיפורים שבקרוב יבנה בניין חדש ובו יוכל להציע דירה חילופית.
הזמן שחלף הוכיח שלהבטחות היזם אין כל כיסוי וכי על אף הסובלנות האדירה שהפגין הלקוח – הוא נותר ללא הכספים.
כל מאמציו ודרישותיו של הלקוח לקבל מהיזם המנוסה את הכספים עלו בתוהו והוא כמעט התייאש.
קשור ומומלץ – מכתב התראה מעורך דין
בעצת אשתו, פנה לקוח זה למשרדי בחודש אוגוסט 2022 (כמעט 6 שנים לאחר מסירת הכספים ליזם) והציג בפני את סיפורו בצירוף העתקי החוזים.
הקבלן פעל באמצעות חברה בע"מ שהנו בעל מניותיה היחידי ודירקטור בה.
על כן, היה קיים חשש שככל שתוגש תביעה נגד החברה היזם יטען שהחברה ירדה מנכסיה לאחר שנכשלה בעסקיה בתום לב ובמקרה של תביעה אישית יטען כי היריבות החוזית של הלקוח הנה מול התאגיד ועל כן מוקנת לו הגנה מכוח האישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד.
בכדי לנסות להימנע מהגשת תביעה לבית המשפט ולחסוך משאבים כגון זמן רב והוצאות יקרות, המלצתי כי בשלב הראשון אנסח מכתב דרישה להשבת הכספים בצירוף ריבית, הצמדה והוצאות נוספות והתראה לפני נקיטה באמצעים משפטיים, קרי הגשת תביעה לבית המשפט.
המכתב נכתב במקצועיות הנדרשת ונוסח באסרטיביות רבה אך היה ברור שיזם המנוסה לא ימהר להתרגש ולחשוש ממכתבי התראה סטנדרטיים.
על כן, הוספתי למכתב ההתראה פרק נוסף העוסק בעילות הדרושות להרמת מסך ההתאגדות לפי סעיף 6 לחוק החברות באופן שחובות החברה ייוחסו לבעל המניות שלה.
בתי המשפט אינם נוהגים לתת סעד להרמת מסך ההתאגדות באופן תכוף אך לאחר למידת החומר בתיק, היה ברור לי שקיים בסיס משפטי לכך ושזו הטקטיקה היחידה שתסב לקבלן חשש אמתי מפני הסתבכות אישית שתרד לנכסיו ולרכושו הפרטי.
ניסחתי קונסטרוקציה משפטית שמוכיחה שמעשיו ומחדליו לאורך השנים מקיימים את יסודות התנאים הדרושים בחוק החברות, המאפשרים לבית המשפט לקבוע כי חובות התאגיד הנם חובות בעל המניות וזאת בשל הפרות חמורות שביצע.
ליזם היה ברור מקריאת המכתב כי ככל שלא ישכיל להיענות לדרישתי, תוגש נגדו תביעה אישית אשר תסב לו הוצאות ונזקים רבים ומגוונים.
להלן דוגמה על קצה המזלג מתוך תוכן המכתב:
"… עוד יובא לעיונך כי, המקרה דנא הינו דוגמא לשימוש לרעה באישיות המשפטית הנפרדת של החברה כדי להונות אדם ו/או באופן שיש בו כדי לקפח נושה של החברה ולפיכך ניתן לעתור בסעד להרמת מסך-ההתאגדות של החברה ולייחס כל חוב של החברה לבעלי המניות שלה.
חוק החברות, תשנ"ט-1999
הרמת מסך (תיקון מס' 3) תשס"ה-2005
(א) באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה;
(ב) באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה;
נבהיר את המובן מאליו, הפרת חוזים והתחמקות מהשבת כספים, תוך העדר יכולת ו/או נכונות לתקן את ההפרות בזמן אמת, על אף אינספור התראות ובקשות בכתב ובע"פ, מעידים על התעלמות מאינספור דינים וחוקים ועל כן במקרים אלו משיתים אחריות אישית."
תוך זמן קצר ממועד מסירת המכתב לקבלן, הוא יצר קשר וביקש להיפגש.
בפגישה הוא הביע את נכונותו לסיים את העניין במהירות והדיון עסק בתנאי ההסדר שייחתם בין הצדדים לסילוק החוב והמחלוקות.
לסכום החוב המקורי צירפנו את סך הריבית וההצמדה של קרן החוב מיום העברת הכספים ובצירוף הוצאות כאלו ואחרות.
הקבלן צורף באופן אישי כצד להסדר, דבר אשר היווה הלכה למעשה מעין הרמה אוטומטית של מסך ההתאגדות מבלי שבית המשפט כלל נדרש לכך.
הווה אומר, הקבלן התחייב בעצמו באופן אישי להשיב את סכום החוב מבלי להתגונן מאחורי עקרון האישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד.
מדובר בהישג משפטי משמעותי.
זאת ועוד, הקבלן מסר צ'קים אישיים שלו לפירעון החוב כך שבמקרה של הפרת ההסכם ואי כיסוי הצ'קים, הלקוח יוכל לפנות ישירות להליכים בהוצאה לפועל ישירות כנגדו, מבלי להידרש להגשת תביעה לבית המשפט.
לא זאת אלא אף זאת, אחד מסעיפי ההסדר כלל סנקציה של פיצוי מוסכם במקרה של הפרה כך שהקבלן יחויב בסך 50,000 ₪ נוספים.
החוזה נחתם והצ'קים נמסרו ללקוח המאושר שכמעט והתייאש.
באמצעות הליכים משפטיים יצירתיים ונחישות בטיפול הצלחנו להגיע להישגים מכובדים וזאת מבלי להגיש כלל תביעה לבית המשפט אשר ככל הנראה הייתה מתבררת על פני שנים רבות וכרוכה בהוצאות רבות מכיסו הפרטי של הלקוח.
קראו גם – כיצד הצלחתי להחזיר למשקיעה 250,000 ₪ אבודים מבלי להגיש תביעה?
לתיקים הנבחרים הנוספים של משרדנו לחצו כאן >>
השאירו פרטים ונחזור
אליכם בהקדם!
ניווט באתר
תחומי עיסוק נוספים
מאמרים ומדריכים
אנחנו בפייסבוק
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
חייגו 08-6384080
© כל הזכויות שמורות דרור הראל ושות'
מלא את הטלפון ויחזרו אליך בהקדם !
