הפרת חוזה שכירות

התרחיש שבו אתם חותמים על חוזה שכירות לדירה, כמשכירים או כשוכרים, ולאחר מכן נוצר סכסוך והחוזה מופר ע"י אחד הצדדים, דבר שכמובן מסב נזקים כספיים והוצאות רבות ומיותרות, הוא תרחיש שהופך נפוץ בישראל יותר ויותר לאחרונה. 

בין אם אתם בעלי הדירה או השוכרים שלה, הפרת חוזה יכולה להוביל תוך זמן קצר למימוש בטחונות כגון צ'קים, שטרי חוב וערבות אישית בהוצאה לפועל או להגשת תביעות בבית המשפט.  
לכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי שוטף מעורך דין שמתמחה בתחום לפני כל קבלת החלטה ולהבין את המשמעויות, ההשלכות והפתרונות היעילים ביותר למיצוי הזכויות שלכם והמנעות מהליכי בית משפט ארוכים ויקרים.

קראו עוד על עורך דין חוזים

הפרת חוזה שכירות על ידי שוכר

הפרת חוזה שכירות על ידי שוכר מתרחשת כאשר הוא אינו עומד בתנאים שנקבעו בחוזה השכירות כגון הפרת חובת תשלום שכר הדירה למשכיר, הפרת חובת תשלומי החובה לרשויות כגון ארנונה לעירייה, שימוש בנכס המושכר למטרות שלא הוגדרו בחוזה, גרימת נזקים וכו'.  הפרת חוזה יכולה להיות מתוקנת תוך זמן סביר ואולם ככל שלא תוקנה הפרה או שארעה הפרה יסודית הדבר יכול להוביל לביטול ההסכם ולצורך להתפנות לאלתר מן הנכס. 

אחת ההפרות הנפוצות ביותר על ידי שוכרים נוגעת לאי תשלום שכר דירה. כאשר שוכר אינו משלם דמי שכירות במועד המוסכם, זה מהווה הפרה ישירה של הסכם השכירות.
דוגמאות נפוצות נוספות להפרות דיירים כוללות גרימת נזק לנכס שאינו תוצאה של בלאי טבעי הנובע משימוש סביר, פעילות בלתי חוקית בתוך המקום או הפרעה מתמדת לשכנים, ובכך גרימת מטרד לציבור ולשכנים.

השוכרים חייבים לדבוק באחריותם והתחייבויותיהם המפורטות בחוזה, ולוודא שהם לא מפרים שום תנאי. הפרת תנאי חוזה השכירות עלולה להוביל להשלכות משפטיות שונות, לרבות פינוי, קנסות כספיים ובמקרים מסוימים גם מעורבות של רשויות אכיפת החוק.
בהתאם לחומרת ההפרה, השוכרים עשויים להיות אחראים לפצות את המשכיר על כל נזק והפסד שייגרמו עקב מעשיהם הרשלניים, מעשים מכוונים או מחדלים.
כדי להימנע מתוצאות הפרת חוזה, על השוכרים להכיר את תנאי החוזה ולכבד אותם כלשונםולשמור על יחסי משכיר ושוכר תקינים.

קראו בהרחבה על השפעת משבר הקורונה על קיום חוזים

הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר

בעוד שלשוכרים יש התחייבויות מסוימות במסגרת הסכמי שכירות, לבעלי בתים יש גם אחריות חשובה שעליהם לקיים. אי ביצוע פעולה זו עלול לגרום להפרת חוזה שכירות מצידם, אשר עלולה לעורר בעיות משפטיות.
כמה דוגמאות אופייניות כוללות הזנחת ביצוע תיקונים הכרחיים לתשתיות המושכר הבסיסיות כגון למערכת החשמל והאינסטלציה, כניסה לנכס של השוכר ללא הודעה מתאימה, או אי מתן השירותים הבסיסיים המוסכמים בחוזה.

כאשר המשכיר אינו עומד באחריותו כמפורט בחוזה, השוכר זכאי לסעדים הקבועים בחוק השכירות והשאילה ואף רשאי לנקוט בצעדים משפטיים.
לפני נקיטת צעד זה, חיוני שהדייר יאסוף תיעוד כראיה להפרה, כגון תמונות, מיילים או מכתבים. תיעוד זה יכול לשמש כחומר תומך בכל תהליך יישוב סכסוכים.

קראו גם על ביטול חוזה וקבל פיצוי באמצעות מכתב התראה

אי טיפול בנזקים וקלקולים הקשורים בתשתיות המושכר הרובצים לפתחו של המשכיר יכולים להוביל לטענות בדבר כשל בתמורה ואובן הנאה מהמושכר אשר ככל שיוכחו ויתקבלו בבית המשפט, יובילו לקיזוז חובות או ליצירת חיובים שיושתו על המשכיר.

לעניין זה יפים הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, קובע כי שוכר רשאי להפחית מדמי השכירות את החלק שמיוחס לפגימה בהנאה, כך:

" (2)   להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה."

בנוסף, למרשתי עומדת הזכות לחייב את מרשך בהשבה של שכר הדירה שנגבה ביתר בגין כישלון התמורה מכח סעיף 39 לחוק החוזים שמחייב צדדים לחוזה לקיים את התחייבויותיהם בתום לב:

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה."

לפיכך, אי תיקון הליקויים במושכר, אשר מנויים במכתבי ונמצאים במסגרת אחריות מרשך מהווה הפרה של חובת תום הלב ושל חוזה השכירות.

הפסיקה קבעה כללים על דרך האמודנא לחישוב כישלון התמורה כך:

  א.             קביעת דמי שכירות נמוכים יותר בשל הפגם.

  ב.            הפחתת ההפרש בין דמי השכירות בשוק של המושכר ללא פגם, לבין דמי      
                  השכירות בשוק של מושכר פגום.

  ג.              חישוב היחס ייעשה בין דמי השכירות המוסכמים (ולא דמי השכירות בשוק)   
                    לבין דמי שכירות של מושכר פגום.

  ד.             דמי השכירות המוסכמים יופחתו בשיעור האחוז שבו נפגע השימוש במושכר    
                  בשל הפגם. 

תיקון לחוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971 – חוק השכירות ההוגנת

לפי התיקון (סעיף 25 ו') על מרשך כמשכיר היה למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. לעניין זה, נקבעו בתוספת הראשונה לתיקון תנאים בסיסיים שבהיעדרם, הדירה אינה ראויה למגורים. לדוגמא: קיומה של מערכת ניקוז ומים תקינה וכן העדר סיכון בטיחותי או בריאותי שהינו בלתי סביר. מסירת דירה לא ראויה למגורים מהווה הפרתו של המשכיר את חוזה השכירות, ובמצב זה השוכר יוכל לבטל את החוזה בכל עת . לא ניתן להתנות על הוראה זו.

ולפי סעיף 25 ח', הרי שהמשכיר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת, העונה על שני התנאים הבאים )גם אם הצדדים הסכימו שפגמים אלה הם באחריות השוכר):

1. הליקוי אינו ליקוי קל ערך.
2. הליקוי לא נגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה.

בהתאם לנסיבות ההפרה, לדייר יכולים להיות מספר סעדים משפטיים זמינים אפקטיביים. אלה יכולים לכלול משא ומתן אודות מציאת  פתרון עם המשכיר, איזון שכר דירה כאמצעי  קיזוז במקרים מסויימים תוך קבלת ייעוץ משפטי מקצועי מקדים ובמקרים מסויימים או אפילו סיום החוזה ובקשת פיצוי כספי.
חשוב מאוד שהשוכר יתייעץ עם איש מקצוע  מנוסה, כמו עורך דין הפרת חוזה שכירות, כדי להבין את זכויותיו ואת הדרך הטובה ביותר להתנהל.
כפי שצוין קודם לכן בסעיף 'הפרת חוזה שכירות על ידי שוכר', תיעוד ההפרה הוא צעד חיוני שיכול לתמוך בטענות השוכר ולהשפיע על התוצאה של תביעה משפטית פוטנציאלית.

קראו גם: עורך דין הפרת חוזה

כיצד להתמודד עם הפרת חוזה שכירות

התמודדות עם הפרת חוזה שכירות יכולה להיות חוויה מאתגרת הן עבור משכירים והן עבור שוכרים. ללא קשר לצד האשם, חיוני לנהל את המשבר באופן מקצועי על מנת לפתור את הסכסוך ביעילות וללא הוצאות מיותרות. השלבים הבאים מספקים מדריך כיצד להתמודד עם הפרות של חוזי שכירות, בהתחשב הן בנקודת המבט של השוכר והן של המשכיר.

1. חיוני לתעד את ההפרה באופן מקיף ומדויק ככל האפשר. זה עשוי לכלול צילום תמונות או סרטונים כדי לספק ראיות חזותיות, שמירה על תיעוד של כל ההתכתבויות בין שני הצדדים, ושמירת חשבוניות או קבלות הקשורות לנושא הנדון. תיעוד מתאים יכול להיות מועיל במקרה שהמצב מסלים להליכים משפטיים.
2.  תקשורת היא המפתח. על הצד הנפגע להודיע מיד לצד השני על ההפרה בכתב, תוך פירוט מהות ההפרה ותוצאותיה. מלבד תיעוד רשמי  של, זה גם מכין את הקרקע לפתרון אפשרי באמצעות דיאלוג. גישה  עניינית יכולה למנוע הסלמה נוספת של הסכסוך   ולהוביל להסכמות מקובלות באופן ידידותי.
3. לבסוף, אם מאמצי התקשורת והמשא ומתן אינם מצליחים לפתור את ההפרה, פנייה לייעוץ משפטי צריכה  להעשות לעורך דין מנוסה בדיוק בתחום השכירות, אשר יוכל  לספק ייעוץ משפטי רב ערך לגבי האסטרטגיה הטובה ביותר שתוביל להשגת התוצאות. יתר על כן, ייצוג עורך דין יכול להוכיח את עצמו ככלי עזר בהגנה על הזכויות והאינטרסים של הצד הנפגע, בין אם מדובר במשכיר או שוכר, ולהבטיח תוצאה הוגנת בסכסוך.

הפרת חוזה שכירות בעילה של הטעיית המשכיר

ישנם מקרים בהם שוכר עלול להפר את חוזה השכירות על ידי מסירת מידע מטעה או הסתרת עובדות מהותיות מהמשכיר בזמן המו"מ הטרום חוזי.
דוגמאות לכך יכולות לכלול את השוכר שהציג מצג שווא של הכנסותיו או של זהות הדיירים שמתעתדים להתגורר בנכס, סיפק אסמכתאות כוזבות או לא חשף בעיות שכירות בעבר או בעיות משפטיות. במקרים כאלה, עשויה להיות למשכיר עילה לנקוט בהליכים נגד השוכר בגין הפרת החוזה.

כאשר בעל דירה מגלה כי הוטעה, חיוני לו לתעד את כל הראיות הרלוונטיות התומכות בטענתו. תיעוד זה יכול לכלול עותקים של טופס הבקשה של הדייר או של ההתכתבויות והמצגים שהציג, אסמכתאות כוזבות או כל התכתבות בין הצדדים המכילה מצגי שווא.

חמוש בראיות אלה, המשכיר  רשאי לנקוט בצעדים משפטיים נגד השוכר, אשר עלולים לגרום לפינוי, פיצויים כספיים, או סעדים אחרים המפורטים בהסכם השכירות. עם זאת, חשוב שמשכירים יתייעצו עם עורך דין שמתמחה בתחום הפרת חוזי שכירות, כדי לוודא שהם מנווטים נכון את התהליך ולהגן על זכויותיהם החוקיות.

קראו בהרחבה על עורך דין לחוזה שכירות

עורך דין הפרת חוזה שכירות דרור הראל

דרור הראל, עורך דין מנוסה להפרת חוזי שכירות הממוקם בנס ציונה / רחובות ובתל אביב.
משרדינו מתמחה ביישוב סכסוכים בין משכירים לשוכרים, ונוקט גישה פרגמטית ויעילה בייצוג לקוחות בתיקים אלו. 
עורך דין דרור מתמחה בתחום השכירות  ומעניק ללקוחותיו ייעוץ אסטרטגי ותובנות משפטיות יקרות ערך, המבטיחות לשוכרים ולמשכירים את הסיכוי הטוב ביותר לפתור את חילוקי הדעות ביניהם בצורה ידידותית וללא לחץ ונזקים מיותרים.

אני מזמין אתכם להתקשר אלי – 08-6384080