ביטול חוזה וקבלת פיצוי באמצעות מכתב התראה

לקוח המשרד שהנו יזם סדרתי בתחום המסעדנות ובעל מספר עסקים בתחום, קיבל הצעה מהנהלת מרכז מסחרי חדש שקם בעיר בצפון הארץ, להקים מסעדת שווארמה גדולה וחדשה.

הנהלת המרכז המסחרי פיזרה אינספור הבטחות אודות הפוטנציאל העסקי האדיר שקיים במקום וכי הצלחתו המובטחת שתגיע תוך זמן קצר (לכאורה).

הנהלת המתחם התחייבה בפני הלקוח שישקיעו משאבים רבים בעיצוב המרכז, בשיווק ובפרסום כך שעד מהרה תהיה במקום תנועה ערה של מבקרים וצרכנים מכל הסביבה.

על בסיס מצגים שהנהלת המתחם הציגה ללקוח בשלב הטרום החוזי, הלקוח השקיע הון עתק (אשר בזהירות בלבד מוערך 900,000 ₪), וזאת עקב הסתמכותו על הבטחותיהם והן על הוראות החוזה.

לדאבון הלב, צבר הפרות יסודיות של החוזה מצד הנהלת המתחם בצירוף פגמים בכריתתו הובילו את הלקוח תוך זמן קצר לקריסה עסקית אשר המיתה עליו אסון כלכלי והכרח לסגור את בית העסק בו השקיע כה הרבה.

ללקוח נגרמו נזקים כלכליים אישיים עצומים, כל שכרו יצא בהפסדו ורווחים להם ציפה מעולם לא הגיעו.

כשלון המתחם להביא תנועת מבקרים מספקת אשר נראה כי היתה נובעת מאי השקעה מספקת בפרסום המתחם גם אינה עולה בקנה אחד עם מאמצי השיווק הנדרשים בניהול מרכזים מסחריים וקניונים.

זאת ועוד, לא די שלמתחם מגיעים מעט מבקרים, הלקוח הוכה בתדהמה כאשר המתחם אפשר למסעדת פלאפל המצויה בו למכור מנות שווארמה ובכך הלכה למעשה להוות לו תחרות ישירה שפוגעת בעסקיו!

תנאי יסודי לעסקת השכירות היה כי הלקוח יהא בית העסק היחידי במתחם אשר ימכור שווארמה והלה מעולם לא היה מסכים לפעול במתחם לצד בית עסק מתחרה שעוסק באותו התחום.

התחרות האסורה שאותה אפשר המתחם, גרמה ללקוח הפסדים שהתעצמו מחודש לחודש, הסבו גרעון מסחרי מצטבר ותזרים מזומנים שלילי אשר תוך זמן קצר הביאו לקריסתו כאמור.

מכתב ההתראה

משרדנו שלח בשם הלקוח, מכתב התראה להנהלת המתחם שזו כותרתו:

הנדון: הודעה על ביטול חוזה

דרישה להשבת צ'קים ובטחונות שנמסרו למשמורת ופיצוי בגין נזקים

ביטול חוזה בשל הטעיה, חוסר תום לב במו"מ ומצג שווא

בשלב המו"מ הטרום חוזי והמצגים שהציגה ההנהלה בפני הלקוח, נמסרו הבטחות כי הלקוח יהא מסעדת השווארמה היחידה במתחם ולא בכדי נקבע בנספח א' לחוזה השכירות (ריכוז תנאים מסחריים ושינויים), כי מטרת השכירות הנה: "הפעלת חנות לממכר מזון מהיר ושווארמה בלבד".

לא זאת אלא אף זאת, בסעיף 10 לנספח א' לחוזה (תוספת לנספח שינויים), הוסכם באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי בסיפא של סעיף 3.5 להסכם ירשם: "…. ובלבד שלא יהא באמור כדי למנוע מהשוכר מלהפעיל במושכר את עיסקו בהתאם למטרת השכירות האמורה בהסכם זה".

הלקוח פנה אל המתחם בדחילו ורחימו והתריע מספר פעמים שמכירת השווארמה ע"י חנות הפלאפל במתחם מונעת ממנו "להפעיל במושכר את עיסקו בהתאם למטרת השכירות" שכן נוצרה לו תחרות ישירה ובלתי הוגנת אך נתקל בכתף קרה וצינית ובהסברים ריקים מתוכן ולא נקפתם אצבע למענו בנושא זה.

אין חולק כי הלקוח מעולם לא היה מתקשר עם המתחם מלכתחילה בחוזה אילו היה משער בנפשו שהם יתירו, על אף הוראות החוזה, לעסק מתחרה לפגוע בזכויותיו ולהסב לו נזקים כספיים מהותיים כשם שארע במציאות!

ללקוח נאמר כי רק הוא יהא מסעדת השווארמה היחידה במתחם ועל אדניה של הבטחה זו השקיע את כל מרצו וחסכונותיו בהקמת העסק.

מיותר לציין שהתחושה של הלקוח הניתה קשה מפני שמדובר בפרט מהותי ויסודי שהוא מעולם לא היה בוחר להתקשר עם ההנהלה בחוזה אילו ידע כי הם יפרו תנאי זה ויסרבו לטפל בכך.

ברור כי למתחם היתה לכם חובה חוזית לאכוף את הוראות החוזה ולאפשר לו לפעול באין מפריע.

סיכול הדייר החילופי

על פי סעיף 15 לחוזה (העברת זכויות)  הלקוח היה זכאי להעביר את זכויותיו במושכר לשוכר חילופי (באישור המשכירה מראש ובכתב) והלה יצא מעורו בכדי לרקוח עסקה שכזו אשר תסייע לצמצום נזקיו (לרבות היתרונות המגולמים בעסקה זו עבורם) ואולם מסיבות מצערות ולא ברורות ההנהלה בחרה להערים קשיים מרובים על ניסיון המהלך (בחוסר תום לב) ובכך סיכלו אותו והשוכר החילופי המשיך לדרכו נוכח "קבלת הפנים" הקרה שזכה מהם.

כישלון התמורה ואובדן הנאה על קצה המזלג

על אף הזמן הרב שחלף ממועד השקת המתחם, ישנן עבודות בינוי שטרם הושלמו ואי עמידה בלוחות הזמנים של השלמת עבודות הגמר כגון תאורת רחוב שאינה פועלת לצד המתחם, קומת המשרדים העליונה שטרם אוכלסה (על אף הבטחות חוזרות ונשנות כי תאוכלס ע"י מאות אנשים) וכיוצ"ב.

כל אלו ואחרים הם גם-כן הוגרמים המסבים למרשי פדיון נמוך באופן מגוחך שאינו בהלימה לדמי שכה"ד והוצאות תקורה וכו' שבית העסק צריך לשאת בהן.

ללקוח נגרמה פגיעה דרמטית בהנאה שהוא יכול להפיק בפועל מהמושכר בשל הכשלים, הליקויים והמטרדים שקיימים בו.

ללקוח לא נותר אלא לראות במעשיהם ובמחדליהם את רמיסת זכויותיו הבסיסייות ביותר ובכך את הפרתו היסודית של החוזה שמביא ללא כל צל של ספק לביטולו הסופי והמוחלט ולזכאותו לדרוש פיצויים מסוגים שונים.

חובת המתחם למזער נזקים

סעיף 14 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע את חובת המשכיר לפעול להקטנת הנזק שעלול להיגרם להם, כפי שיכולו לצפות בעניינו של הלקוח על נקלה, וכן יכלו גם לעשות כך בפועל באמצעים סבירים לכל הדעות.

"הקטנת נזק – 14.  (א)  אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין."

הדברים הובהרו למתחם כי עליהם לפעול ל- "הקטנת נזקיהם", מייד עם קבלת הודעות הלקוח ועתה עם מועד ביטול הרי שעליהם לפעול לאתר שוכרים חילופיים במקומו בכוחות עצמכם.

ככל שההנהלה לא תפעל להקטנת נזקיה, האחריות לתוצאות תרבוץ לפתחה ולפתחה בלבד.

הובהר להנהלה כי ללקוח לא נותר, אלא לראות במכלול פעולותיה ומחדליה – הפרה יסודית של חוזה השכירות ובהתאמה את ביטולו וכי בימים אלו הוא שוקל את צעדיו המשפטיים.

דרישה להחזרת צ'קים

ההנהלה נדרשה לתאם עם הלקוח את השבת הצ'קים ושטרי הבטחון שנמסרו לה למשמורת, בהקדם האפשרי.

קבלת פיצוי בגין הנזקים וההפסדים

ההנהלה נדרשה לאשר את בקשת הלקוח לביטול החוזה ולקבל את עמדתו שאינו חב להם דבר וחצי דבר.

מאחר ונזקיו של הלקוח האמירו לסכומים אדירים של למעלה ממיליון ₪, ההנהלה התבקשה לפצותו ולצרכי מו"מ וניסיון פשרה בלבד, נדרשה לשלם פיצוי בגין הירידה לטמיון של השקעתו, בסך 500,000 ₪ בצירוף מע"מ.

בתום מו"מ ומספר פגישות נוסח הסדר פשרה לשביעות רצון כל הצדדים.

כיצד לבחור עורך דין לטיפול בביטול חוזה וקבלת פיצוי?

עורך דין דרור הראל מתמחה בדיני חוזים ועסקים, באסטרטגיה משפטית מנצחת לטיפול בתיקים מורכבים ובהופעות בבית משפט. לכל תיק שמתקבל במשרד נתפרת תוכנית פעולה מנצחת אשר מייצגת את האינטרסים העסקיים והמשפטיים של הלקוח ובאמצעות נחישות ומסירות, מושגים על פי רוב היעדים המיוחלים במהירות וביעילות.

קראו גם – כיצד ומתי ניתן לבטל חוזה באמצעות עורך דין