עורך דין לביטול הסכם שכירות

שלום ונעים מאוד, שמי דרור הראל ואני עורך דין בעל ניסיון רב בטיפול משפטי מקצועי בביטול הסכמי שכירות.

הטיפול בביטול הסכם שכירות צריך להיעשות בנחישות ובאסרטיביות בכדי להשיג לשוכר את היעדים הבאים:

• אישור המשכיר כי הסכם השכירות מבוטל.
• החזרת הצ'קים שנמסרו למשכיר בתחילת התקופה.
• החזרת הבטחונות שנמסרו למשכיר (צ'ק ביטחון, שטר חוב, כתב ערבות וכו')
• העברת תשלומי הרשויות בחזרה על שם המשכיר (ארנונה, חשמל, מים, גז)
• ככל שנגרם לשוכר נזק כספי כלשהו או עוגמת נפש – קבלת פיצוי כספי מאת המשכיר.

אז לא משנה אם ברצונכם לבטל הסכם שכירות של דירה בבניין, בית צמוד קרקע או שטח מסחרי המשמש להפעלת עסק כלשהו כגון חנות או גן ילדים, הרי שמומלץ להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בתחום.

עו"ד דרור הראל בעל נסיון רב בטיפול משפטי בביטול חוזה שכירות או ביטול הסכם שכירות ע"י שוכרים או משכירים, הן בכל הקשור לדירות מגורים, לחנויות או לעסקים.

משרדנו מטפל בהפרות של הסכמי שכירות, ביטולי הסכם שכירות וניסוח הסכמי שכירות חדשים ומיוחדים בעלי הגנות משמעותיות ללקוח.

מבוא לביטול הסכם שכירות

צדדים שהתקשרו בהסכם שכירות לא תכננו לעסוק בביטול ההסכם ולהיגרר להפרות הסכם שכן זה אינו תהליך נעים. ואולם, לעיתים אנו נגררים למקומות אלו מסיבות שאינן תלויות רק בנו.

לדוגמה: ישנן הפרות חוזה שכירות שמתרחשות עקב הפרות של המשכיר בעצמו, כגון טיפול לקוי בדירה ובצרכים של הדיירים שמתגוררים בה.

צד שהחליט לבטל את הסכם השכירות שהוא צד לו, צריך לעשות זאת בצורה מסודרת בכדי שהוא לא יחשב כמפר חוזה ועל כן יש לפנות לעורך דין מומחה בביטול הסכם שכירות שידע לטפל במקצועיות בהודעת ביטול הסכם השכירות לצד השני.

הסכם שכירות הינו הסכם משפטי מחייב שבו שני צדדים מתקשרים בחוזה לתקופה של לפחות שנה ולפיו מקבל השוכר (הדייר) זכות לעשות שימוש בנכס של המשכיר (הבעלים של הדירה). הסכם שכירות כולל סעיפים מחייבים רבים לשני הצדדים אך במיוחד לשוכר וביניהם: אופן השמירה על המושכר, מסירת ערבויות ובטחונות כספיים שונים למשכיר, אופן ביצוע התשלומים השוטפים, טיפול במחלוקות והפרות ועוד.

על אף העובדה שהצדדים חותמים על הסכם שכירות, הרי שבמקרים רבים הסכמי שכירות מסתיימים טרם זמנם עקב הפרות של מי מהצדדים מסיבות שונות ומגוונות וזה מביא למסירת הודעה ע"י אחד הצדדים בדבר ביטול הסכם השכירות באופן חד צדדי. על פי רוב, הודעת הביטול עקב הפרה נמסרת באמצעות מכתב התראה מעורך דין שמתמחה בביטול הסכם שכירות.

הודעה בדבר ביטול הסכם שכירות צריכה להיעשות באופן מקצועי ומוקפד. ההודעה על ביטול הסכם שכירות צריכה להכיל נימוקים משפטיים, טיעונים על בסיס עובדתי ונסיבתי, איזכורי חקיקה רלוונטיים ותיאור האירועים שהוביל לביטול הסכם השכירות.

ביטול הסכם שכירות עקב הפרה יסודית

על פי חוק החוזים תרופות (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, הפרה של הסכם שכירות ע"י מי מהצדדים לא מאפשרת אוטומטית לבטל את ההסכם באופן חד צדדי מבלי להוכיח שהצד השני הפר הפרה יסודית את ההסכם.

הפרה יסודית לפי חוק החוזים תרופות מוגדרת בסעיף 6 לחוק כך:

 “6.    לענין סימן זה, “הפרה יסודית” – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.”

הכוונה בסעיף זה הינה שהפרה יסודית הינה הפרה שצד לחוזה לא היה מתקשר עם הצד השני לו היה יודע שהצד שהתקשר עמו בחוזה היה מפר את החוזה בצורה שבה הפר. כלומר החוק מתיק לבטל באופן חד צדדי הסכם ללא התראה מוקדמת רק כאשר ההפרה עונה על הגדרה זו בחוק.

הסכמי שכירות נראים קלים ופשוטים לטיפול ועל כן, ישנם משכירים ושוכרים רבים שמעדיפים להתחייב ולחתום על הסכמים ללא ייעוץ של עו"ד להסכם שכירות.

החלטה זו יכולה להתברר כטעות כאשר הדברים מסתבכים ופתאום יש משמעות גדולה לכל סעיף בהסכם שאילו עו"ד מומחה היה מייעץ, כנראה שנוסח הסעיף היה משרת נאמנה את הלקוח טוב יותר.

לדוגמא: לעיתים קרובות אנו רואים הסכמי שכירות שהמשכיר ערך בעצמו וקבע שכל הסעיפים בחוזה הנם סעיפים יסודיים והפרתם תחשב הפרה יסודית.

ואולם, עורך דין בעל ניסיון בתביעות משפטיות בגין הפרת הסכם שכירות יוכל לייעץ שלא להגדיר את כל הסעיפים בחוזה כיסודיים מפני שבתי המשפט נוהגים להתייחס לקביעות כאלו בביטול.

יש לבחור רק את סעיפים ספציפיים והחשובים ביותר לכל צד ולהגדיר שהפרתם תחשב הפרה יסודית.

כאשר טוענים להפרת הסכם שכירות על ידי מי מהצדדים להסכם, יש לבחון האם ההפרה יכולה להיות מוגדרת הפרה יסודית או לא. במידה ואכן מדובר בהפרה יסודית, הצד הנפגע יהיה רשאי להודיע לצד השני על ביטול ההסכם באופן חד צדדי. הנפגע יכול גם לדרוש פיצויים בשל הפגיעה שחווה, עוגמת נפש, גרימת נזקים, הוצאות וכו'.

ביטול הסכם שכירות על אף הפרת הסכם לא יסודית

חוק החוזים תרופות קובע שבמקרה של הפרה לא יסודית את הסכם השכירות, לא רשאי הנפגע לבטל את ההסכם באופן חד צדדי.

 “הזכות לביטול

7. (א)  הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

          (ב)  היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

          (ג)   ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו.

על כן, ניתן להתרשם שהחוק יעניק הגנה רק בעת שהנפגע ביטל את החוזה עקב הפרה יסודית וביטל אותו עקב כך.

במידה וההפרה לא היתה יסודית, על הנפגע להתריע בהתאם למפר וליתן לו ארכה שתאפשר לו לקיים את החוזה בכל זאת.

ואילו אם המפר קיבל התראה מהנפגע וזמן סביר לתקן את ההפרה ולמרות זאת לא תיקן את ההפרה, הרי שהנפגע יכול לבטל את ההסכם.

לדוגמא: שוכר טוען בפני משכיר שישנה סתימה במערכת הניקוז של חדר המקלחת והמים עולים על גדותיהם. הרי שמדובר בחובה של המשכיר לתקן את תשתית הדירה ואולם המצב הקלוקל אינו מהווה בשלב זה הפרה יסודית של הסכם השכירות. על השוכר להודיע למשכיר ועל המשכיר לפעול לתיקון הבעיה תוך זמן סביר ותיקון הבעיה מרפא את ההפרה הזמנית.

פיצויים עקב הפרת הסכם שכירות

הפרה יסודית שחל הסכם שכירות יכולה לנבוע ממגוון רחב של סיבות.

רק עורך דין שמתמחה בביטול הסכם שכירות יוכל לייעץ ללקוח אם ההפרה שבוצעה הנה הפרה יסודית של ההסכם ואם היא מהווה עילה לביטול הסכם השכירות.

לעיתים, עורך הדין גם ימליץ להגיש תביעת פיצויים בשל הפרת הסכם השכירות ככל שנגרמו נזקים, כשל תמורה, אובדן הנאה, מצג שווא הסתמכות, וכיוצ"ב.

פיצויים בשל הפרת הסכם שכירות מוגדרים בחוק כך:

הזכות לפיצויים

10. הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.

פיצויים ללא הוכחת נזק

11. (א)  הופר חיוב לספק או לקבל נכס או שירות ובוטל החוזה בשל ההפרה, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה ובין שוויים ביום ביטול החוזה.

          (ב)  הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ”א-1961, אם לא קבע בית המשפט “

במילים אחרות, הפרה של הסכם מאפשרת לנפגע לדרוש פיצויים ואף זכאי הנפגע לפיצויים ללא הוכחת נזק על ההפרש שבין התמורה בעד הנכס לפי החוזה ובין שווים ביום ביטול החוזה.

יש לזכור כי על כל אחד מהצדדים חלה חובת הקטנת הנזק לפי סעיף 14 לחוק וצד שלא ביצע פעולות סבירות שיש בהן בכדי להקטין את הנזק שנגרם לו, לא יוכל לדרוש פיצוי מלא.

חובת הקטנת הנזק

14. (א)  אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין.

          (ב)  הוציא הנפגע הוצאות סבירות למניעת הנזק או להקטנתו, או שהתחייב בהתחייבויות סבירות לשם כך, חייב המפר לשפות אותו עליהן, בין אם נמנע הנזק או הוקטן ובין אם לאו; היו ההוצאות או ההתחייבויות בלתי סבירות, חייב המפר בשיפוי כדי שיעורן הסביר בנסיבות הענין.

ביטול הסכם שכירות באמצעות עורך דין

כאמור, ניתן לבטל הסכם שכירות בתנאים מסויימים אך כדאי מאוד שעורך דין שמתמחה בנושא יטפל בכך. טיפול לקוי בביטול הסכם שכירות או המנעות מהודעה מקצועית על ביטול תוך שינוי המצב הקיים, יכולה להתפרש כהפרת חוזה לצד השני.

עורך דין שמתמחה בהסכם שכירות יוכל לייעץ ללקוח שלו כיצד לנהוג ואף לשלוח מכתב התראה לצד השני, לנהל עמו מו"מ ולפתור את המחלוקות בקלות.

ואולם, לעיתים בין הצדדים פורצת מחלוקת משמעותית ואז לא נותר אלא לפנות להליכים משפטיים.

לעו"ד דרור הראל יש ניסיון רב בהסכמי שכירות, הודעות על ביטול הסכם והפרת הסכם שכירות וייעוץ משפטי מקצועי בנושא.

לייעוץ ראשוני צרו קשר טלפוני או שלחו הודעה דרך האתר.