הסכם שכירות (שוכר)

בספטמבר 2017 נכנס לתוקף תיקון לחוק השכירות והשאילה המכונה גם “חוק השכירות ההוגנת”.

להלן סקירה קצרה של עיקרי התיקון בהקשר של שכירת נכסים למגורים:

התיקון המהותי ביותר הנו זה המפורט בסימן ו’ לתיקון תחת הכותרת “חוזה שכירות למגורים”, וזאת מאחר שההוראות המפורטות בו הנן הוראות קוגנטיות (בשונה מיתר הוראות החוק), כלומר הוראות שלא ניתן להתנות עליהן בהסכם, למעט אם הדבר מיטיב עם השוכר.

יובהר, כי הוראות אלו אינן חלות על נכס שאינו משמש למגורים כגון משרד, דירה בבית מלון, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, דירה בדיירות מוגנת, על הסכם שכירות לתקופה קצרה של 3 חודשים או תקופה ארוכה של מעל 10 שנים, הסכם שכירות שדמי השכירות בו הנם מעל 20,000 ₪ ודירות המושכרות בין קרובי משפחה.

• עריכת הסכם השכירות – הסכם השכירות יערך בכתב, יחתם בידי שני הצדדים והעתק חתום הימנו יימסר לכל אחד מהם. על הסכם השכירות לכלול, בין היתר, את הפרטים הבאים – פרטי הצדדים, תיאור הדירה המושכרת ומיקומה, תקופת השכירות, קיומה או היעדרה של אופציה, דמי השכירות, מועד ואופן תשלומם, תשלומים אחרים החלים על המושכר, פגמים או ליקויים הידועים למשכיר.
• על הדירה להיות ראויה למגורים- נקבע, כי על המשכיר למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. בתוספת הראשונה לחוק נקבעו פרמטרים לעניין זה, כל למשל הדירה צריכה לכלול מערכת ניקוז, מים, מערכת חשמל ותאורה, פתחי אוורור, דלת כניסה, חלונות, מערכת לאספקת מי שתיה ומחיצה בין השירותים לבין הדירה. כמו כן נקבע, כי דירה שיש בה סיכון בטיחותי או בריאותי שאינו סביר אינה דירה הראויה למגורים.
• מסירת הדירה תעשה במועד עליו הסכימו הצדדים כשהיא פנויה מכל אדם או נכס (למעט נכסים שסוכם בי הצדדים כי יימצאו בדירה).
• תיקון פגמים וליקויים- השוכר אחראי על כל ליקוי או פגם שנגרם כתוצאה משימוש לא סביר. המשכיר אחראי על תיקון כל ליקוי או פגם אחר בדירה בתוך זמן סביר ממועד דרישת השוכר (עד 3 ימים כאשר מדובר בליקוי דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה ועד 30 יום לכל ליקוי אחר). יצוין, כי סעיף זה שהינו כאמור סעיף שלא ניתן להתנות עליו, מעגן למעשה את הפרקטיקה הקיימת והמקובלת בתחום. כמו כן הסעיף מאפשר במקרים מסוימים לשוכר לתקן את הנזק שנגרם ודרישת ההוצאה מהמשכיר.
• השוכר לא ישלם דמי ביטוח מבנה ודמי תיווך. אלה חלים על המשכיר.
• הגבלה על גובה הערבות ומימוש הבטוחות שנתן השוכר – ערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר כגון ערבות בנקאית, תוגבל באופן הבא – עד גובה דמי 3 חודשי שכירות או שליש מסכום דמי השכירות בעבור כל תקופת השכירות, לפי הנמוך מבין השניים. כמו כן העילות למימוש הערבות על ידי המשכיר הוגבלו ונקבע, כי מימוש ערבות במקרה של אי תשלום דמי השכירות ו/או אי תיקון ליקויים בדירה ו/או אי תשלום תשלומים שוטפים, יהא המשכיר רשאי לממש הערבות רק עד גובה החוב. בנוסף, ניתן לממש ערבות במקרה שבו השוכר לא מתפנה מהמושכר. תנאי נוסף למימוש הערבות הנו משלוח הודעה לשוכר זמן סביר מראש ומתן אופציה לתקן בתוך זמן סביר.
• באשר לתקופת השכירות נקבע, כי על השוכר להודיע על רצונו לממש את האופציה להארכת תקופת השכירות 60 ימים לפני תום תקופת השכירות. כמו כן נקבע, כי סעיף בהסכם שכירות אשר מקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם שלא במקרה של הפרתו על ידי השוכר בטלה, למעט אם זכות זו הנה הדדית ועומדת גם לזכות השוכר.