הסכם שכירות (שוכר)

מעוניינים לשכור דירה ורוצים שעורך דין מומחה בהסכם שכירות יבדוק עבורכם את החוזה?

משרדנו מתמחה בייעוץ וליווי שוכרים במו”מ לחתימה על הסכם שכירות ואנו נוכל לסייע להשיג תנאים טובים והוגנים עבורכם בהסכם השכירות.

צרו קשר עוד היום לקבלת הצעת מחיר הוגנת לטיפול בהסכם השכירות שקיבלתם מהמשכיר – חייגו 08-6384080 או השאירו פרטים בדף צור קשר ונשוב אליכם בהקדם.

מבוא להסכם שכירות מצדו של השוכר

שוכר אשר מעוניין לקבל נכס ראוי למגורים ובתנאים הוגנים וסבירים ואשר רוצה להבטיח, כי הסכם השכירות אינו חד צדדי ומקפח, מומלץ מאוד להתייעץ עם עו”ד בטרם חתימה על הסכם שכירות, לאחר שזה האחרון קרא את ההסכם, ביאר אותו לשוכר, והציע לערוך בו שינויים ו/או שיפורים, במידת הצורך, במטרה להגן על זכויות השוכר.

ראשית, יש לוודא שהמשכיר הוא אכן הבעלים הרשום של המושכר או לחלופין מיופה כוח מטעם הבעלים של המושכר. יש לוודא, כי הדירה מבוטחת בביטוח מבנה, המכסה נזקים כגון הצפה או שריפה, כמו כן יש לוודא כי הדירה נקייה מחובות.

שנית, יש לשים לב, כי ההסכם נותן את הדעת לאפשרות של אי תשלום דמי שכירות במועד, שאינו נעשה במזיד אלא נובע מכוח עליון או נסיבות אחרות שאינן תלויות בשוכר. במצב דברים זה, רצוי לסייג את זכות המשכיר לבטל את ההסכם או לדרוש פיצוי מוסכם ולקבוע, פרק זמן מסוים שבו יוכל השוכר לתקן את המצב בלי שהדבר יחשב הפרת הסכם.

כמו כן יש להוסיף סעיף המאפשר לשוכר לסיים את תקופת השכירות לפני הזמן המוסכם, באם מצא שוכר אחר תחתיו.

בנוסף, יש לכתוב בצורה ברורה מהם התנאים שיחולו בתקופת האופציה לרבות גובה דמי השכירות, כך שבמידה שהשוכר יהא מעוניין להאריך את תקופת השכירות ויודיע על כך למשכיר בהתאם להסכם, המשכיר לא יוכל להתנגד להמשך שכירת המושכר על ידי השוכר ו/או לשנות את גובה דמי השכירות שהוסכם עליהם.

סוגיה חשובה נוספת נוגעת לתיקון ליקויים ופגמים במושכר. ככלל שטרם בחירת דירה מומלץ לבצע בדיקות בסיסיות כגון – מצב הדלתות, הידיות, הארונות, החלונות, התריסים, לחץ המים בברזים, לוודא שאין סימני רקבון או עובש בקירות ועוד. מי שאחראי לתיקון ליקויים אלה וצריך לשאת בעלותם הנו המשכיר. חשוב לציין בהקשר זה בהסכם השכירות, כי במידה שהמשכיר לא יתקן את הליקויים בתוך זמן סביר, השוכר יהא רשאי לעשות כן ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות כנגד הצגת קבלה.

טיפ קטן- כדאי לציין בהסכם את כל הליקויים שהין קיימים בדירה לרבות תמונות של הליקויים, בכדי להימנע מוויכוחים מיותרים בהמשך.

בדרך כלל בהסכמי שכירות שנוסחו על ידי המשכיר קיים סעיף בדבר זכות המשכיר למכור את המושכר ולהציגו לקונים אפשריים. חשוב בהקשר זה להוסיף בהסכם, כי זכות זו של המשכיר כפופה לזכות השכירות של השוכר וכי זו לא תיפגע כתוצאה מהעברת זכויות הבעלות במושכר.

באשר לעניין הביטחונות, יש לוודא כי הביטחונות שנדרשים הנם סבירים, להסדיר בצורה שאינה משתמעת לשני פנים את המקרים בהם המשכיר רשאי לעשות שימוש בביטחונות. יובהר, כי ככל שאלו אינם מתקיימים והשוכר לא הפר את הסכם השכירות אין המשכיר רשאי לעשות שימוש בביטחונות אלו וכן עליו להשיבם לידי השוכר מיד בתום תקופת השכירות.

חוק השכירות ההוגנת עבור הסכם שכירות

בספטמבר 2017 נכנס לתוקף תיקון לחוק השכירות והשאילה המכונה גם “חוק השכירות ההוגנת”.

להלן סקירה קצרה של עיקרי התיקון בהקשר של שכירת נכסים למגורים:

התיקון המהותי ביותר הנו זה המפורט בסימן ו’ לתיקון תחת הכותרת “חוזה שכירות למגורים”, וזאת מאחר שההוראות המפורטות בו הנן הוראות קוגנטיות (בשונה מיתר הוראות החוק), כלומר הוראות שלא ניתן להתנות עליהן בהסכם, למעט אם הדבר מיטיב עם השוכר.

יובהר, כי הוראות אלו אינן חלות על נכס שאינו משמש למגורים כגון משרד, דירה בבית מלון, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, דירה בדיירות מוגנת, על הסכם שכירות לתקופה קצרה של 3 חודשים או תקופה ארוכה של מעל 10 שנים, הסכם שכירות שדמי השכירות בו הנם מעל 20,000 ₪ ודירות המושכרות בין קרובי משפחה.

עריכת הסכם השכירות – הסכם השכירות יערך בכתב, יחתם בידי שני הצדדים והעתק חתום הימנו יימסר לכל אחד מהם. על הסכם השכירות לכלול, בין היתר, את הפרטים הבאים – פרטי הצדדים, תיאור הדירה המושכרת ומיקומה, תקופת השכירות, קיומה או היעדרה של אופציה, דמי השכירות, מועד ואופן תשלומם, תשלומים אחרים החלים על המושכר, פגמים או ליקויים הידועים למשכיר.
על הדירה להיות ראויה למגורים- נקבע, כי על המשכיר למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. בתוספת הראשונה לחוק נקבעו פרמטרים לעניין זה, כל למשל הדירה צריכה לכלול מערכת ניקוז, מים, מערכת חשמל ותאורה, פתחי אוורור, דלת כניסה, חלונות, מערכת לאספקת מי שתיה ומחיצה בין השירותים לבין הדירה. כמו כן נקבע, כי דירה שיש בה סיכון בטיחותי או בריאותי שאינו סביר אינה דירה הראויה למגורים.
מסירת הדירה תעשה במועד עליו הסכימו הצדדים כשהיא פנויה מכל אדם או נכס (למעט נכסים שסוכם בי הצדדים כי יימצאו בדירה).
תיקון פגמים וליקויים- השוכר אחראי על כל ליקוי או פגם שנגרם כתוצאה משימוש לא סביר. המשכיר אחראי על תיקון כל ליקוי או פגם אחר בדירה בתוך זמן סביר ממועד דרישת השוכר (עד 3 ימים כאשר מדובר בליקוי דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה ועד 30 יום לכל ליקוי אחר). יצוין, כי סעיף זה שהינו כאמור סעיף שלא ניתן להתנות עליו, מעגן למעשה את הפרקטיקה הקיימת והמקובלת בתחום. כמו כן הסעיף מאפשר במקרים מסוימים לשוכר לתקן את הנזק שנגרם ודרישת ההוצאה מהמשכיר.
השוכר לא ישלם דמי ביטוח מבנה ודמי תיווך. אלה חלים על המשכיר.
הגבלה על גובה הערבות ומימוש הבטוחות שנתן השוכר – ערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר כגון ערבות בנקאית, תוגבל באופן הבא – עד גובה דמי 3 חודשי שכירות או שליש מסכום דמי השכירות בעבור כל תקופת השכירות, לפי הנמוך מבין השניים. כמו כן העילות למימוש הערבות על ידי המשכיר הוגבלו ונקבע, כי מימוש ערבות במקרה של אי תשלום דמי השכירות ו/או אי תיקון ליקויים בדירה ו/או אי תשלום תשלומים שוטפים, יהא המשכיר רשאי לממש הערבות רק עד גובה החוב. בנוסף, ניתן לממש ערבות במקרה שבו השוכר לא מתפנה מהמושכר. תנאי נוסף למימוש הערבות הנו משלוח הודעה לשוכר זמן סביר מראש ומתן אופציה לתקן בתוך זמן סביר.
באשר לתקופת השכירות נקבע, כי על השוכר להודיע על רצונו לממש את האופציה להארכת תקופת השכירות 60 ימים לפני תום תקופת השכירות. כמו כן נקבע, כי סעיף בהסכם שכירות אשר מקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם שלא במקרה של הפרתו על ידי השוכר בטלה, למעט אם זכות זו הנה הדדית ועומדת גם לזכות השוכר.