פרטי המקרה
בני זוג (להלן: "הלקוחות") ביקשו ממתווך להראות להם מגרש שיתאים לבניית בית צמוד קרקע.
המתווך החתים את הלקוחות על הסכם תיווך אשר כולל את מספר הגוש והחלקה, שם מוכר הקרקע והסכום שנדרש עבור המגרש. בנוסף, המתווך אף הראה ללקוחות את המגרש בשטח.
לאחר מספר ימים בהם המשיך המתווך במאמצי השיווק, הודיעו לו הלקוחות שאינם מעוניינים במגרש בטענה שהוא לא מתאים להם מבחינת גודלו ולאחר מכן אף הפסיקו לענות לטלפונים ממנו כאשר ניסה להתאים להם מגרש אחר.
לאחר מספר חודשים נודע למתווך שהלקוחות עקפו אותו, פנו מאחורי גבו ישירות למוכר הקרקע ורכשו את המגרש תוך נישול זכותו לקבל דמי תיווך וזאת בחוסר תום לב משווע.
למרות היות המתווך הגורם היעיל בהתקשרות עסקת הרכישה, כל דרישותיו מהלקוחות לקבל את דמי התיווך להן הוא זכאי נענו בדחייה ובטענות שונות ומשונות וביניהן:
- המתווך הראה את הקרקע במועד אחד בלבד.
- מדובר בקרקע ב- "מושע", ללא הסכם שיתוף כך שהמתווך רק הצביע לכיוון הקרקע מבלי שהיה ניתן לייחס את החלק המסוים במגרש הספציפי לגבולות המגרש.
- לאחר הצגת המגרש, המתווך חדל מלהיות בקשר עם הלקוחות או מלבצע פעולה תיווכית עבורם (*הערה: בגלל שהלקוחות הדירו את רגליו של המתווך הרי שלא היתה לו כל אפשרות מעשית לבצע פעולות תיווך ושיווק נוספות).
- המתווך לא הפגיש בין הלקוחות לבין מוכר הקרקע ולאחר מכן נוצר קשר אקראי ביניהם.
- הלקוחות ניהלו מו"מ עצמאי במשך זמן רב עם הבעלים של הקרקע.
- המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה.
- מחיר הסגירה של הקרקע היה 1.3 מיליון ₪ בלבד, שהנם 200,000 ₪ פחות מהמחיר שבו הוצגה הקרקע ללקוחות ע"י המתווכים (1.5 מיליון ₪) ועל כן, הלקוחות טענו שהם היו הגורם היעיל שניהל את המו"מ מול מוכר הקרקע.
- מכירת הקרקע בוצעה רק ביום 13.03.2018, מועד שהנו מאוחר ב- 9 חודשים מהמועד שבו הציג המתווך את הקרקע לנתבעים.
- הלקוחות טענו שבמסגרת ניסיונותיהם העצמאיים לאתר מגרש למטרתם, הגיעו אל המגרש שרכשו ואל פרטיו של בעלי הקרקע ע"י כך שלאחר עבודת המתווך, הפיקו נסחי טאבו מלשכת רישום המקרקעין בעצמם באופן רנדומלי במחשב.
- יש לדחות את התביעה על הסף מחמת אי תשלום אגרת רישוי והיעדר יריבות משפטית (המתווכת שהראתה את המגרש ללקוחות היתה פרילנסרית במשרד של המתווך התובע. בזמן הצגת המגרש היה לה רישיון בתוקף ואולם לאחר מכן החליפה עיסוק ובמועד חתימת הסכם רכישת הקרקע כבר לא היה רישיונה בתוקף. בעל המשרד הוכיח כי בזמנים הרלבנטיים, בינו לבין המתווכת היה הסכם עבודה והציג חשבוניות שהחליפו ביניהם בעסקאות אחרות. בנוסף, בעל המשרד תבע את הלקוחות בעצמו ורק לאחר מכן הוסיף את המתווכת כתובעת נוספת).
באין ברירה, הגיש המתווך תביעה לבית משפט השלום באשקלון (תא"מ 6159-03-19) בבקשה לחייב את הנתבעים בתשלום דמי התיווך מכוח הפרת החוזה והתחייבותם לשלם לו באם ירכשו את המגרש נשוא הסכם התיווך.
ההפסד בבית משפט השלום
בית משפט השלום עסק בשאלה האם המתווך היווה "הגורם היעיל" בהתקשרות בין הנתבעים לבין מוכר הקרקע וקבע תוך שהוא מתבסס על טענות הלקוחות, כי ככל הנראה לא היה ביכולתו של המתווך להציג את הקרקע באופן ברור מפני שמדובר בשטח גדול ולא בנוי והיה ניתן לטעות בקלות באשר למיקום המגרש בזמן שהצביעו עליו.
בית המשפט הטיל ספק באם המתווך בשטח ידע מה הוא השטח הספציפי.
(*הערה: המתווכת בשטח ידעה היטב היכן ממוקם המגרש שכן זו עבודתה (!) כמו כן היו "פילרים" ליד כל חלקה והקרקע כבר היתה מפותחת. הטענות של הלקוחות הצליחו לזרוע חול בעייני בית המשפט).
בית משפט השלום האמין ללקוחות שהם הפיקו נסחי טאבו בתמימות, למגרשים שונים שנמצאים בסביבה וכך באורח מקרי הגיעו לאותו המגרש ולפרטיו של מוכר הקרקע ולכן לא ניסו לפעול "מאחורי גבו של המתווך".
בנוסף סבר בית המשפט שפרק הזמן בן החודש וחצי שחלף בין עבודת המתווך לבין הפקת נסח הטאבו של הקרקע ע"י הלקוחות, הוא פרק זמן ארוך מספיק ויש בו כדי להעיד על תום ליבם של הלקוחות ואין לייחס את נתוני הגוש וחלקה ושם מוכר הקרקע שהופיעו בהסכם התיווך לעובדה שהלקוחות ידעו לאתר את פרטי מוכר הקרקע בקלות.
עוד סבר בית משפט השלום כי ריחוק הזמנים שבין המועד שבו הוצא נסח הטאבו על ידי הנתבעים ובין המועד שבו בסופו של יום נכרת הסכם הרכישה בין הנתבעים ובין בעל הנכס (כשישה חודשים) מעיד על כך שאכן בעל הנכס לא היה מעוניין בתחילה במכירתו של הנכס והוא המתין עד אשר נחתם הסכם השיתוף בנוגע לנכס.
בית המשפט הטיל על המתווך את האחריות להעיד את בעל הקרקע אודות תוכן ההתקשרות בינו לבין הלקוחות כדי לסתור את טענת הלקוחות באשר להתקשרות ביניהם וכוונתו למכור את הקרקע במועדים הרלבנטיים.
לבסוף, בית משפט השלום קיבל את גרסת הלקוחות, דחה את תביעת המתווך ואף הטיל עליו לשלם ללקוחות 6,000 ₪ עבור הוצאות משפט ועו"ד.
הערעור לבית המשפט המחוזי ע"י עו"ד יניב בוקר ועו"ד דרור הראל
כלל גדול וידוע הוא שרק לעתים רחוקות בהם מתגלה טעות משמעותית ביותר, תתערב ערכאת הערעורים בממצאים עובדתיים שנקבעו בבית-המשפט שמתחתיו. ככלל ערכאת הערעור עוסקת בניתוח המסקנות המשפטיות בלבד.
הניסיון מלמד שהסיכויים לנצח בערעור בבית המשפט המחוזי תוך ביטול פסיקתו של בית משפט השלום, הנם סיכויים נמוכים במיוחד. בנוסף ומבחינה כספית, עלות הגשת הערעור אינה זולה וישנה סכנה שבית המשפט שבערעור יפסוק הוצאות משפט נוספות וגבוהות כנגד המערער כאשר ערעורו ידחה.
בענייננו, המתווך חש שלא נעשה צדק בעניינו וסרב לוותר.
לאחר שהודגשו בפניו הסיכויים והסיכונים, עו"ד יניב בוקר ועו"ד דרור הראל הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.
להלן עיקרי הטיעון שהוגשו במסגרת הערעור:
- בית משפט השלום הנכבד טעה כאשר לא קבע שהמתווך הנו הגורם היעיל מן הטעמים הבאים:
- טעה בית משפט השלום הנכבד בישום שגוי של הלכת מוסקוביץ למקרה הקונקרטי שנדון בפניו. ראה לעניין זה, ע”א 2144/91מוסקוביץ נ’ אסתר ביר (להלן: "הלכת מוסקוביץ"). המערערים יטענו, כי הבחינה הינה בחינה מהותית של יעילות פעולת המתווך ואינה דווקא על ריבוי פעולותיו .לעיתים די במסירת כתובת, כדי שהמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות )ע”א (חי’) (1698/03 כרמי נ’ קלמנוביץ פורסם במאגרים, ניתן ביום 07.06.2004).
- טעה בית המשפט השלום הנכבד שלא קיבל את גרסת המערערים שהם הם הגורם היעיל שהביא לחתימת העסקה, למרות שאין כל חולק שהמערערים החזיקו ברישיון תיווך בזמנים הרלוונטיים, המערערים החתימו את המשיבים על הסכם תיווך אשר כולל את שם מוכר המקרקעין ומספר הגוש והחלקה ובנוסף – המערערים הם אלו שהראו את המקרקעין למשיבים ביום 30.06.2017.
- כמו כן, המחיר בקירוב שננקב בהסכם התיווך עם הרוכשת דומה למחיר התמורה בגין קניית המגרש. (במקרה שלפנינו, המגרש הוצע והוצג ב- 1.5 מיליון ₪, ונמכר באופן מוצהר בתמורה ל-1.3 מיליון) ₪. כמובן שלו המשיבים היו מתירים למערערים להמשיך את ניהול התיווך והמו"מ, היה בידי המערערים להביא את המשיבים לידי המחיר שלבסוף נסגרה עסקת הרכישה של המקרקעין. הראיה לכך, כי המחיר שנמכר 1/3 החלקה האחר של המקרקעין (גם בבעלות אותו מוכר מקרקעין והמערערים כמתווכים) הצמוד לו באותה חלקה בדיוק, באמצעות המערערים בשם המוכר של המקרקעין (אף אותו מוכר של המשיבים) הינו במחיר דומה וזהה של 1,320,000 ₪ .
- כמו כן, חלוף הזמן בין ניתוק הקשר של המשיבים עם המערערים לבין התקשרותם הראשונית עם מוכר הקרקע הנו חודש וחצי בלבד – ראה הודאת מצד המשיבים בפרוטוקול הדיון לגבי הוצאת נסחי הטאבו כחודש וחצי לאחר הסכם התיווך המחייב – בזכות המידע המצוי בהסכם התיווך, למשיבים היה ידוע מספר הגוש והחלקה של המגרש וכן שם הבעלים של המגרש ומיקומו.
- גם המועד בו נחתמה העסקה בפועל הנו חודש מרץ 2018, כחודשיים לאחר החתימה על הסכם השיתוף. ועל כן המערערים יטענו כי פרק הזמן שחלף בין המועד שבו הציגו למשיבים את הקרקע לבין המועד בו יצרו המשיבים קשר עם בעלי המקרקעין, המועד בו נחתם הסכם השיתוף ומועד החתימה על הסכם המכר, הרי מדובר בפרק זמן שבוודאי שלא מנתק את הקשר הסיבתי של פעולת התיווך, כפי שנקבע בהלכת מוסקוביץ שם, הייתה יוזמה חדשה, שהמתווך לא היה חלק ממנה, לחידוש המו”מ שנה וחצי לאחר שכבר דעך וגווע, ובכ”ז נקבע כי המתווך זכאי לדמי תיווך.
בע”א 7247/97 יצחקוב נ. מרדכי אביב נקבע שצד המסכל את מאמציו של המתווך, ע”י ניצול המידע שנתקבל ממנו, תוך עקיפתו ופניה ישירה לצד האחר בעסקה מפר את חובת תום הלב.
- טעה בית המשפט קמא הנכבד כאשר ייחס כל משקל לנסח הטאבו שהופיע בפתאומיות בדיון ובכלל הופק בזכות מספר הגוש והחלקה שסיפקו המערערים למשיבים, בנוסף, טעה בית המשפט הנכבד קמא, עת נתן משקל לגרסת המשיבים לפיה הם מצאו את המקרקעין בפעם השניה באמצעות הפקת נסח טאבו רנדומלית:
- טעה בית המשפט קמא הנכבד, כשקיבל את גרסת המשיבים כי מצאו את המקרקעין בפעם השנייה באמצעות הפקת נסח טאבו (וכי "יד המקרה" הביאם למגרש לאחר חודש וחצי) וכי הדבר סביר, שהרי אין זה סביר בשום אמת מידה בעבור אדם מן הישוב לחפש מגרש מקרקעין תוך הפקת נסחי טאבו ללא זיהוי והבנה היכן המקרקעין, וזאת אל מול גרסה יצוקה ומנומקת של המערערים. כמו כן, אין חולק ועל כך אף התרשם בעצמו בית המשפט הנכבד קמא, שלא היה פרסום כלשהו אודות היות המגרש למכירה וזאת בשום מקום או פלטפורמה פרסומית .
- המערערים יטענו, כי בית משפט קמא הנכבד שגה שעה שקבע, כי האדם הסביר יכול לאתר נסח טאבו ללא זיהוי של הקרקע ואף אם היה הדבר נכון, כיצד זיהוי שנסח הטאבו המסוים מתייחס לקרקע אותה רצו, כיצד ידעו היכן היא ממוקמת, כיצד איתרו את המקרקעין וכיצד ידעו כי המקרקעין מוצעים למכירה.
עוד שגה בית המשפט קמא הנכבד שעה שקבע, כי הוצאת נסחי הטאבו על ידי המשיבים כחודש וחצי לאחר שהמערערים הראו להם את המקרקעין מנתקת את הקשר הסיבתי של המערערים כגורם היעיל, שהרי פרק זמן של חודש וחצי הנו פרק זמן קצר לכל הדעות ובנוסף ברור כי לולא המידע שקיבלו מהמערערים לא היו המשיבים יכולים לאתר את המקרקעין כלל ועיקר.
- בית המשפט קמא הנכבד טעה כאשר לא ייחס חשיבות לכך שמהשיבה 1, גב' XXXX (אשתו של המשיב 2), לא מסרה תצהיר עדות ראשית וזאת חרף העובדה שלמשיבה 1 חלק חשוב ומכריע בהתנהלות מול המערערים, הן מכיוון שהמערערים הראו למשיבה 1 את המגרש והיא התנהלה מולם באמצעות מסרוני טקסט רבים והן מפני שהמשיב 2 בעצמו טען שהמשיבה 1 היא זו שהפיקה בפועל את נסחי הטאבו.
- בית משפט קמא הנכבד שגה שעה שלא ראה את חוסר תום הלב שדבק במשיבים מראשית ההליך ועד סופו. החל ממידור המערערים וניתוק הקשר עמם תוך שהם חותרים ליצירת קשר ישיר עם המוכר, מהעלאת טענות חדשות ותמוהות לראשונה בחקירה בדבר גורם נוסף שהראה להם את המקרקעין מבלי שסיפקו לכך כל תימוכין, וכלה בטענות התמוהות שהעלו ביחס לנסחי הטאבו. המשיבים למעשה סיכלו והדירו את מאמצי המערערים תוך שהם ניצלו את המידע שקיבלו מהם ופנו ישירות למוכר (ע"א 2314/00 (ת"א) גוסטה פרנק נ' י.ה. מקרקעין בע"מ). זאת ועוד, שגה בית המשפט קמא שעה שקיבל את גרסת המשיבים, כי במועד שבו ראו את המקרקעין הם לא היו מעוניינים בו שכן טרם היה הסכם שיתוף והשטח נראה להם קטן שהרי המשיבים פעלו במרץ רב לאיתור המוכר וניהלו עמו מו"מ לרכישת המקרקעין שעדיין לא היה להם הסכם שיתוף ושטחם נותר כשהיה.
- בית משפט קמא הנכבד שגה שעה שקבע, כי מדובר בשטח גדול שלא ניתן לזהותו. ודוק. מדובר בקרקע מוסדרת בת דונם 1 בלבד המחולקת ל- 3 חלקים, שניתן לזהותם שכן לכל חלקה יש "פילר" משלה שהיה קיים כבר במועד שבו המערערים הראו למשיבים את המקרקעין, כפי שהעיד המשיב 2 עצמו.
- המערערים יטענו כי טעה בית המשפט הנכבד קמא עת דחה את טענת המערערים לחיוב המשיבים לקבלת שכר תיווך מלא משני הצדדים.
- הטעות אליה נתפס בית המשפט קמא הנכבד, היא כי המערערים לא החתימו את מוכר המקרקעין על הסכם תיווך ואולם, המערערים הביאו לידיעת בית המשפט קמא הנכבד, כי יש להם יחסים אישיים וקשרי עבודה עם מוכר המקרקעין וכי תיווכו בהצלחה את ה 1/3 האחר שהיה בבעלות המוכר (באותה חלקה בדיוק) ונרכשו ע"י קונים שהם ייצגו וקיבלו מאותו קונה את מלוא שכר התיווך בשם מוכר ובשם קונה. במסגרת עסקה קודמת זו, שולמו למערערים דמי תיווך מלאים (!!!) ועל כן זו הייתה שיטת העבודה הנהוגה.
עורך דין להסכם תיווך – הניצחון המשפטי של המתווך בבית המשפט המחוזי
- בית המשפט המחוזי עסק בשאלה האם די בעובדה שהמשיבים חתמו על התחייבות לתשלום דמי תיווך כאשר הוצג להם המגרש, כדי לזכות את המתווך בקבלת תשלום, על אף שהעסקה בוצעה ישירות ע"י הלקוחות מול מוכר המגרש.
- בית המשפט קבע כי אין בחומר הראיות בסיס לקביעה לפיה, ספק אם המתווכת ידעה היכן המגרש הספציפי ממוקם בשטח שכן אם המתווכת לא ידעה להצביע על המגרש מה עשו הצדדים באותו יום בשטח ועל מה חתמו הלקוחות?
- בית המשפט קבע שלא ניתן להסתמך על עדות הלקוחות לגבי כוונותיו ורצונותיו של בעל המגרש בעניין מועד גמירות דעתו למכור את הקרקע ועל כן היה עליהם להעיד אותו בעצמם והעובדה שהלקוחות נמנעו מלזמן את בעל הקרקע בכדי לתמוך בגרסתם מקים חזקה שלא בהכרח אותו עד, אכן תומך בדבריהם.
- בית המשפט קבע כי קביעתו של בית משפט השלום כי התרחש ניתוק קשר בין המועד בו הוצג המגרש לבין מועד הוצאת נסחי הטאבו, הרי שאין בחודש וחצי כלל וכלל בכדי ליצור כל ניתוק קשר.
- בית המשפט המחוזי קבע כי ברור שהמתווך הוא זה שיצר את הקשר הראשוני כאשר הראה ללקוחות את המגרש ואולם העסקה לא התקדמה מפני שהלקוחות הודיעו לו שאין להם עניין במגרש ולמרות זאת כבר לאחר חודש וחצי הוציאו נסח טאבו כאשר פרטי הגוש והחלקה ידועים להם בעקבות הפגישה עם מתווך הדירות.
- מן הפסיקה: בע"א (חי') 1698/03 עמוס כרמי נ' מיכאל קלמנוביץ', נקבע ע"י כב' השופט עמית בהסכמת חבריו למותב כי "הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל את המו"מ בשם הצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב, שהרי הן פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים").
לסיכום: מן הכלל אל הפרט, כך פסק בית המשפט: "… אין ספק שפרטי המגרש נמסרו ללקוחות ע"י המתווך, ואילו הלקוחות בהתנהלותם מנעו מהמתווך להשלים את העסקה ולהיות הגורם היעיל בה ועל כן יש לזקוף זאת לחובת הלקוחות.
משכך הדבר, קמה למתווך הזכות לתשלום דמי תיווך.
קביעת סכום דמי התיווך והוצאות המשפט שפסק בית המשפט לטובת המתווך
כאמור, בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וביטל את פסק הדין של בית משפט השלום.
באשר לסכום דמי התיווך נפסק כי המתווך זכאי למחצית דמי התיווך מפני שעבודתו הופסקה כאשר הראה את המגרש ועל כן מתוך סכום הרכישה של המגרש בסך 1,300,000 ₪ הוא זכאי ל -1% דמי תיווך בסך 13,000 ₪ בצרוף מע"מ וכי סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
באשר להוצאות המשפט, בית המשפט פסק כי על הלקוחות לפצות את המתווך בהוצאות שכר-טרחה עו"ד בבית משפט השלום ובבית משפט המחוזי בסך מצטבר של 12,000 ₪ ובנוסף עליהם להחזיר לו את הוצאות המשפט שבית משפט השלום פסק לטובתם (והמתווך שילם להם מכיסו) בסך 6,000 ₪ כך שבסך הכל המתווך זכה להחזר הוצאות משפט בסך 18,000 ₪ !
בנוסף, גם תשלום אגרות בית המשפט ששילם המתווך בבית משפט השלום ובבית משפט המחוזי הושתו על הלקוחות והם צוו להשיב לו את מלוא סכום האגרות שהוא שילם במסגרת הגשת התביעה בבית משפט השלום והגשת הערעור בבית המשפט המחוזי.
עו"ד דרור הראל מתמחה בייעוץ משפטי-מסחרי ליזמים פרטיים, לעסקים ולחברות תוך התמחות ייחודית בשיפור המעמד וההגנות המשפטיות של העסק, ניסוח הסכמי שיתוף פעולה, הסכמי שותפות, הסכמים עם ספקים ולקוחות, הגשת תביעות כספיות, אכיפת חוזים ועוד. למשרד יש סניף ברח' אופנהיימר 7 (פארק המדע) רחובות וסניף נוסף במגדלי עזריאלי (מגדל משולש קומה 28) תל אביב.
לקריאת פסק הדין המלא לחצו כאן
♥ אז אם חיפשתם בגוגל – עורך דין להסכם תיווך – הגעתם למקום הנכון כי משרד עורכי דין של דרור הראל הינו משרד בעל מוניטין גבוה בתחומי ייעוץ וליווי משפטי במגוון נושאים.
